Аренда в Донецке особенности с мая 2022 года
Как заключать договора аренды и надо ли регистрировать ФЛП. Мнение адвоката
Паника в ДНР. Аренда нежилых помещений теперь только от ФЛП
Обсуждаемый запрет сдавать в аренду без статуса ФЛП установлен Постановлением Государственного комитет обороны ДНР №67 от 20.05.2022 года «О некоторых вопросах аренды нежилых помещений».
Вместе с ограничением деятельности офшоров, преобразования (ЧП, МЧП, ЗАО, ОАО) юридических лиц в ООО по переходным положения Гражданского кодекса ДНР (ГК ДНР), понадобилось регулирование аренды нежилых помещений. Польза пока непонятна, но переполошить бизнес в ДНР получилось.
Первая часть анализа аренды в ДНР здесь
Разберём страхи и опасения арендодателя (собственника). Страх арендодателя: У меня всё заберут!
Может быть, но точно не таким образом. Хотели бы, применили бы безвозмездную национализацию (да, так можно). В Республике действует процесс признания имущества бесхозным. До настоящего времени имущество юридических лиц признавалось государственной собственностью по решению суда Фондом государственного имущества. Есть версия, что теперь добрались и физических лиц. Повода для паники нет. Подразумевается только лишь предпринимательский характер аренды нежилых помещений. Следовательно предпринимательской деятельностью может заниматься только ФЛП, а этим права собственности арендодателей никак не ограничиваются. Теперь граждане — собственники нежилых помещений, которым запрещено законом заниматься предпринимательской деятельностью (должностные лица) должны будут передать права на недвижимость посредникам или продать. Рано или поздно всё ровно к этому бы пришли к этому На территории России деятельность по систематической сдаче в аренду нежилых помещений налоговой службой признаётся предпринимательской деятельностью и облагается по общей, патентной или упрощенной системой налогообложения. Разрешена аренда для граждан имеющих статус предпринимателей. Самозанятым запрещено сдавать нежилые помещения.
Кошмар арендатора: Меня выгонят из арендованного помещения!
Самое плохое, что делает Постановление №67 - вносит ещё большую неопределенность. Бизнесу нужна стабильность и понимание будущего, хотя бы на год вперёд. В ДНР ситуация не так радужна — законы принимаются и вступают в силу день в день, говорить о предсказуемости не приходится. Если вложили в арендованное помещение и развитие бизнеса много сил и средств, приходится решать ещё и проблемы с арендой. Автоматически арендатор не лишается прав по договору из-за принятия указанного постановления!
Особенности аренды выгодные арендатору это следование аренды за собственностью, возможность аренды с последующим выкупом и преимущественное право на новый договор. Если договоры, предусмотренные Постановлением №67 стороны, расторгнут самостоятельно, то арендатор указанных преимуществ лишается.
Почему такое решение принято? Мнение адвокатов – предположение.
Наверняка никто не знает. Можно только предполагать. Нормальной законотворческой практики в ДНР нет, принимаются нормативные-правовые акты без опубликования проектов, без предоставления населению срока для подготовки ко вступлению в силу, без пояснительных записок. Министерство доходов и сборов никаких разъяснений не получали и, соответственно, не давали.
Версия юристов: склонить собственников приехать в ДНР, актуализировать таким образом сведения о собственности и локализовать стороны аренды в Республике или склонить продать недвижимость местным. Но в любом случае устранить выплаты нерезидентам! На размер налогов это не повлияет в краткосрочной перспективе, как платили 20% от стоимости аренды, так и будут.
В любом случае особое внимание сейчас обращено на остатки после обстрелов коммерческой недвижимости.
Ссуда вместо аренды это выход?
Некоторые арендодатели и арендаторы переходят на договор ссуды, что является временной мерой и лишает бывшего арендатора преимущественного права аренды на новый срок, переводит обязанности по ремонту и содержанию полностью на ссудополучателя (бывшего арендатора), становится невозможным выкуп имущества, а также все эксплуатационные расходы также становятся его головной болью. Ещё один минус для арендатора — надо где-то брать «наличку», чтобы уже «в чёрную» оплачивать «бесплатную» ссуду. Бухгалтерия при этом будет озадачена из-за уменьшения валовых расходов. Это временная мера, потому что арендодатель скорее всего или найдёт доверенное лицо со статусом ФЛП или сам зарегистрируется и стороны опять будут использовать договор аренды, снова придётся выторговывать выгодные условия.
Что будет если ничего не делать?
Некоторые не делают ничего, потому что нет возможности или просто не хотят, надеясь на скорую отмену Постановления №67. Последствия бездействия могут быть для лицензируемого бизнеса, потому что лицензирующий орган может отказать соискателю на основании отсутствия надлежащего договора. Также МДС ДНР может посчитать осуществление предпринимательской деятельности по месту аренды незаконным из-за отсутствия статуса ФЛП у арендодателя. Могут быть проблемы с регистрацией нового ООО. так как гарантийные письма от физ лиц приниматься не будут.
Юридически действительность договора аренды сохраняется после принятия Постановления 67?
Договор аренды сохраняется, оснований для признания его недействительным я не вижу. Возможные последствия будут в плоскости налогов, штрафов, блокирования счетов в банке, и поэтому гражданское право и вопросы о действительности договора остаются чистой теорией. На практике пользы от сохранившегося договора мало, если арендатору не дадут нормально работать и оплачивать арендные платежи.
Итог: Постановление №67 победить пока что можно заключением ссуды вместо аренды. Более тонкие манипуляции требуют долгого и обстоятельного рассмотрения после изучения всех документов сторон договора аренды. А вообще-то нашим предпринимателям следует привыкать работать по-новому и Постановление №67 — это лишний повод над этим задуматься. Когда ДНР перейдёт полностью на законодательство РФ, то привычный образ вести бизнес станет приносить убытки, а не прибыль.
Скачать Постановление 67 ГКО на сайте адвокатов Донецка
Над подбором себе юриста на будущее следует уже задуматься сейчас.
Звоните для получения юридических услуг и консультации по аренде помещений +380713043644 +79493043644
Адвокат Донецк ЮК Воробьёв и партнёры
Наш адрес город Донецк, ул. Марьинская, дом 1, БЦ Пушкинский.
Подпишись на Телеграм канал адвокатов Донецка там все быстрее