ЮК Воробьёв и партнёры участвовали в подготовке обращения профсоюза предпринимателей к Главе ДНР

Пересматривая архив адвокатов Донецка наткнулся на дополнение к письму предпринимателей Главе, за в август 2020 года.

Изначальная редакция пункта по аренде была изложена следующей:

До 1 января 2022 года договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимого имущества, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договоры аренды зданий и сооружений, договоры аренды предприятий, договоры доверительного управления недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению (статья 212) и считаются заключёнными с момента такого удостоверения, если иное не установлено законом.

Анализ требований к договору аренды в Украине и Российской Федерации от адвокатов Донецка ЮК Воробьёв и партнёры

В то время ГК ДНР, который по сути был скопирован с версии ГК РФ, 2008 года, вызвал бурю недовольства причастных к аренде из-за обязательной регистрации некоторых договоров. Я тогда подготовил свои дополнения к письменному обращению и вот с каким содержанием: В настоящий момент разрабатывается проект Закона о внесении изменений в переходные положения ГК ДНР, однако новая редакция части 18 статьи 1642 ГК, не отвечает задачам, поставленным перед Гражданским кодексом и не направлена на улучшение гражданского оборота. Так, новая редакция предусматривает.

«До 1 января 2022 года договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимого имущества, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договоры аренды здания или сооружения (на срок более трёх лет), договоры аренды предприятия (на срок более трёх лет), договоры доверительного управления недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению и считаются заключёнными с момента такого удостоверения, если иное не установлено законом».

Данная редакция ст. 1642 ГК не разграничивает понятия жилой и нежилой недвижимости. Гражданским кодексом ДНР в Главе 36 жильё как объект недвижимости выделено в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещные права относительно которых возникают по основаниям, определённым другими главами. Таким образом, ГК ДНР устанавливает различные подходы к регулированию отношений аренды в зависимости от целевого назначения объектов недвижимого имущества. Но это прямо не предусмотрено в ГК ДНР, а подразумевается при анализе некоторых отдельных глав, что может на практике вызывать трудности у граждан и предпринимателей. Просим учесть это при работе над усовершенствованием текста ГК ДНР.

Заслуживает внимания также содержание статьи 718. Форма и государственная регистрация договора аренды предусмотрено: «… 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. …»

Закон ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)». Устанавливает регистрацию права аренды:

«Статья 4. Права и ограничения, которые подлежат государственной регистрации: … 2) право владения, право пользования, … право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека, доверительное управление имуществом.» >Таким образом, действующая редакция переходных положений ГК ДНР и других Законов не гармонизированы между собой. Кроме того, исходя из взаимосвязи норм ГК, не представляется возможным однозначно определить, к каким именно договорам будет применяться указанная правовая норма: к тем, которые заключены после вступления в силу ГК, либо, в том числе, к тем, которые заключены до его вступления в силу. В последнем случае на граждан Донецкой Народной Республики будут возложены дополнительные обязанности, связанные с повторным удостоверением, принадлежащих им прав по указанным договорам, что повлечёт за собой умаление авторитета государственной власти и рост социальной напряжённости в государстве и обществе. Ещё в 2017 году Верховный Суд Донецкой Народной Республики при работе над проектом ГК ДНР обращал внимание на то, что обязательное нотариальное удостоверение договора аренды недвижимого имущества вне зависимости от срока такого договора, является нецелесообразным, поскольку это создаст дополнительные неоправданные трудности и будет препятствовать свободному гражданскому обороту, а также вступает в противоречие с основными началами гражданского законодательства, предусмотренными в статье 1 ГК. Также ВС ДНР отмечал, что договор аренды является одним из базовых договоров в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем закрепление обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимого имущества вне зависимости от срока таких договоров, создаст сложности для ведения предпринимательской деятельности физическими и юридическими лицами. Под лежачий камень вода не течёт. Чем активнее юристы и адвокаты Донецка будут работать - тем быстрее законодательство будет догонять развитие гражданского оборота, и будет чуть комфортнее жить.